Контактные телефоны

Адрес

ул. Киевская, 12
Минск, Беларусь

Search Our Site

контакты: +37544 776 50 71    +37529 700 12 74     Email: info@stroinadzor.by

Приемка квартир в новостройках или после дорогостоящего ремонта всегда долгожданный, но иногда проблемный и непонятный процесс для людей, не связанных тесно со строительной отраслью. Некоторые заказчики, уверенные в своих силах и личном опыте, убеждены, что сами способны принять работы у застройщика (подрядчика, строителей, халтурщиков и т.п.). Некоторые, наоборот, не полагаются на свой субъективный опыт.

Но так ли просто принять квартиру у подрядной организации?

Давайте разбираться. В Республике Беларусь огромное количество Кодексов установившейся практики (ТКП), ГОСТов, Государственных Стандартов и других технических нормативных актов, по которым проверяется та или иная работа, связанная с ремонтом квартиры.  

Для Заказчика на руку большое количество нормативных норм.

Связано это с тем, что многие специалисты строительной отрасли имеют собственные критерии качества производимых ими работ. Трактуют личные субъективные представления о нормах, основываясь на своем, субъективном опыте, и часто не разбираются во многих тонкостях и принципиальных моментах, которые регламентируют нормативные документы. А нормы есть, и соблюдение их обязательно для всех подрядчиков.

То же самое касается и самих заказчиков. Исходя из своего личного мнения и своего виденья той или иной ситуации, заказчики, не понимая законодательство РБ, пытаются доказать подрядной организации свою правоту. При этом, имея дело с опытными строителями, в большинстве случаев заказчик оказывается не способным обосновать свою позицию доказательной базой, указанием ссылок на утверждённые нормы. И если дело доходит до судебного спора, заказчик оплатит все издержки.

Кто осуществляет приемку квартир в Республике Беларусь?

Сегодня, с развитием строительной отрасли и усложнением строительных технологий, корректируются и требования по совершенствованию строительной деятельности. Физические или юридические лица теперь обращаются к специализированным инженерным организациям или индивидуальным предпринимателям, выполняющими функции в стиле «прораб на час», официально оказывающим услуги на строительном рынке Республики Беларусь. Не редка практика, когда копании, занимающиеся выполнением строительных работ, так же оказывают профессиональную и квалифицированную помощь, связанную с инженерным сопровождением строительных работ, и приёмкой квартир в том числе.

Кто не имеет право выдавать дефектный акт?

Инженеры и строители несут всю полноту ответственности за принятие технических решений и соблюдение производства работ согласно проектной документации. Но в связи с большим объемом работ и сжатыми сроками, специалисты не всегда могут уследить за всеми нюансами в производстве работ. Кроме того, наблюдается конфликт интересов: когда сам исполнитель строительных работ сам же их и принимает.  Но самое главное отличие в том, что строительные компании, их инженеры и прорабы на час не могут выдать нат руки заказчику дефектный акт, являющимся основополагающим документом при приёмке квартиры. Оценку и соответствие качеству не может выдать производитель работ, так как в его должностной инструкции нету такого права по законодательству РБ.

Кто имеет право выдавать дефектный акт?

Согласно законодательству Республики, Беларусь, таким правом наделены юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность технического надзора и имеющие соответствующий аттестат технической компетенции. Для множества игроков строительной отрасли Республики Беларусь получать аттестат нецелесообразно, так как надо иметь профильное высшее образование и опыт работы на руководящих должностях в строительстве не менее пяти лет, кроме того, экзамен, отсеивающий массу претендентов.

Какова практика на сегодняшний день?

Большое количество заказчиков, в связи с неосведомлённостью и недопониманием законов, а также удешевлением своих издержек зачастую пользуются услугами юридических и физических лиц, не всегда даже квалифицированных в строительной теме, но с «подвешенным языком». Почти всегда не имеющих аттестацию Белстройцентра. Кроме того, важна правильность оформления документов о браке или дефектах по строительному процессу, ошибки в которых приводят к тому, что права заказчика будут трактоваться судом (если дойдет процесс до разбирательств) как несоблюдением всего алгоритма действий по закону. За частую несоблюдение регламента приводит к последствиям - принятие судом решения не в пользу заказчика.

При наличии правильного пакета документов

Большинство споров решаются в досудебном порядке, так как мало кто хочет ввязываться в заведомо проигрышное дело и нести судебные расходы в купе со штрафными санкциями.

Про договора

Хочу в тысячный раз отметить важность подписания договоров в письменной форме. При защите интересов нашего клиента мы обращаемся к адвокатам, имеющих четкую специализацию в строительной сфере и навыки взыскания задолженностей. Но даже профессиональным юристам существенно усложняет работу процесс доказывания, основанный на устных договорённостях Заказчика с Исполнителями.

Про ответственность технического надзора

В строительной отрасли всю полноту и важность принятия решений принимает на себя технический надзор, деятельность которого строго регламентируется регулирующими органами и законодательными актами. Это и есть главное отличие технадзора от производителя работ.  Производитель работ может дать свои рекомендации, но не официальное заключение, с которым заказчик может истребовать от подрядчика понесённые убытки и издержки в рамках договорных отношений.

Про гарантии:

Существует распространенное заблуждение про гарантию, устанавливаемую строителями в произвольном порядке. В 5 лет, на три года. Да хоть на целый век. По законодательству сроки гарантии уже прописаны для большинства видов работ, и эти сроки являются основой. Например, если речь о текущем ремонте, то регламентируется срок 2 года (если иное не указанно в договоре). И как показывает практика, гарантия в нашей стране работает, мягко говоря, некорректно. Когда возникает конфликт с подрядчиком по устранению недоделок возникает огромная проблема обосновать в рамках законодательства дефекты, допущенные при производстве работ и правильно оформить документально.

Резюме

Подводя итог данной статьи, хотелось бы отметить, что заказчик оплативший свой продукт или услугу, имеет полное право на качество, соблюдение сроков и объёмов работ. И мы окажем вам всестороннюю помощь по защите ваших интересов согласно законодательства Республики Беларусь.

Здравствуйте уважаемые посетители моего сайта. Хотелось бы отметить и заострить внимание на стремительном росте спроса среди заказчиков на выстраивание легальных правоотношений в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности. Спрос создаёт условия для получения грамотной и профессиональной помощи по решению вопросов, связанных с ведением технического надзора в строительной деятельности, так как наличие договора между заказчиком и исполнителем еще не гарантируют исполнение прав каждой из сторон. Именно с целью повышения правовой грамотности участников сделок, связанных со строительными работами, я хотел бы задаться целью понимания разграничения обязанностей технического надзора и производителя работ (прораба).

В последнее время появился миф о том, что прораб (читай, производитель работ) может принимать работу строителей, делать оценку качества, проверять сметы, сроки и так далее. Теперь по существу: Согласно Указа Президента Республики Беларусь от 14 января 2014 г. №26, направленному на меры по совершенствованию строительной деятельности, есть пункт 1.11.

О чём говорит данный указ, регулирующий деятельность технического надзора?

В документе предельно ясно регулируются нормы, связанные с тем, кто имеет право оказывать услуги технического надзора. Если кратко, принимать работы строителей, считать сметы, объемы работ и правильность сроков исполнения работ могут юридические лица и индивидуальные предприниматели, имеющие соответствующий аттестат. Именно наличие аттестата делает заключения технического надзора официальным документом. Без него документ не стоит бумаги, на которой он напечатан.

Что касается услуг, подающихся под видом «Прораб на час», или «Прораб по вызову».

Законодательство и здравый смысл говорит нам об одном: прораб, — это должность, или профессия, подразумевающая функцию организацию работы рабочих строительных специальностей.

Практика такова, что в последнее время некоторые заказчики стали обращаться за услугами технического надзора к лицам, не имеющим право осуществлять такую деятельность. Последствия такой детальности оставим на свести исполнителей, отметим лишь, что заказчику будет предложен специфический договор, исключающий любую ответственность лица, оказывающего данную услугу. Для заказчика последствия будут примерно одинаковыми, - в пустую выкинутые деньги, потому как ни одного юридически значимого документа он не получит. Максимум, - немного попугать строителей, и то при условии их неопытности. Опытные строители будут только рады сдать работу такому специалисту, как способ избежать настоящей ответсвенности.

Почему услуги технического надзора оказывают производители работ?

Ведь можно вполне легально оказывать те же услуги, и называясь правильно, - техническим надзором. Ответ прост: для того, чтобы получить аттестат нужно:
  • пять лет отучиться в профильном ВУЗе
  • минимум три года от работать на руководящих должностях
  • сдать экзамен в Белстройцентре.

 Это колоссальные вложения времени и затраты на получение всего легального пакета документов.

В нашей стране разработано огромное количество документов, регламентирующих любую деятельность в любой сфере. И строительство, как сфера деятельности не одна из лидеров по количеству регулирующих инструкций, ном и законодательных актов.

Так, Минархитектуры были утверждены технически нормативные правовые акты (сокращённо ТНПА) которые устанавливают порядок исполнения законодательсво Беларуси в сфере строительсва. В том числе Указ Президента. №26.  Был разработан и внедрён Технический кодекс установившейся практики ТКП 45-1.03-162-2009* (02250) «ТЕХНИЧЕСКИЙ НАДЗОР В СТРОИТЕЛЬСТВЕ Порядок проведения» который регулирует механизмы производства строительным надзором своей деятельности.

Так кто такой инженер технического надзора?

Согласно п. 2.6 Выше указанного кодекса: «Представитель технического надзора - это должностное лицо, осуществляющее контроль и надзор заказчика за соответствием строительно-монтажных работ, применяемых материалов, изделий, конструкций и оборудования требованиям действующих ТНПА и утвержденной проектно-сметной документации, а также освидетельствование, приемку и учет выполненных работ.» При данной формулировке любой человек понимает, что технический надзор имеет право приемки объекта или отдельно видов работ.

И тут возникает недопонимания с производителем работ (прорабом)

«Он же (прораб) тоже может принимать объемы работ и вводить объекты в эксплуатацию!»

Уважаемые читатели в этом и есть главная ошибка большинства заказчиков (в особенности частных лиц) кто такой производитель работ. Опять вернёмся к законодательству Республики Беларусь. Согласно Технического кодекса установившейся практики ТКП 45-1.03-161-2009* (02250) «ОРГАНИЗАЦИЯ СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА» регламентирует п.12.1. «контроль качества строительно-монтажных работ должен осуществляться линейным персоналом и специальными службами, создаваемыми в строительной организации, и оснащенными техническими средствами, обеспечивающими необходимую точность, достоверность и полноту контроля». Также п.12.2 «производственный контроль качества строительно-монтажных работ должен включать входной контроль проектной документации, конструкций, изделий, материалов и оборудования, приемку вынесенной в натуру геодезической разбивочной основы, операционный и приемочный контроль строительно-монтажных работ и п.12.6. «операционный контроль должен осуществляться как в ходе выполнения производственных операций, так и после их завершения с тем, чтобы обеспечивать своевременное выявление дефектов и принятие мер по их устранению».

Основными отличиями технического надзора и производителя работ (прораба) являются:

  • ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО, РЕГЛАМЕНТИРУЮЩЕЕ ИХ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ;
  • ТЕХНИЧЕСКИЙ НАДЗОР ЯВЛЯЕТСЯ ПРИЁМОЧНЫМ КОНТРОЛЕМ, А ПРОИЗВОДИТЕЛЬ РАБОТ ЯВЛЯЕТСЯ ОПЕРАЦИОННЫМ КОНТРОЛЕМ;

Важно отметить, что операционный контроль (По ГОСТ 16504) – это контроль продукции или процесса во время выполнения или после завершения технологической операции, а приемочный контроль (По ГОСТ 16504) – контроль продукции или процесса, по результатам которого принимается решение о ее пригодности к поставкам и (или) использовании и (или) принятий. Таким образом, производитель работ (прораб) – это инженерно-технический работник (сокращённо ИТР) на которого возложены организацией определённые обязанности, в том числе операционный контроль за производством работ, о котором было упомянуто выше. Заказчику важно понимать, что производитель работ даже при наличия квалификационного аттестата не может осуществлять приемочный контроль и не в праве выдавать официальное заключение. В компетенцию производителя работ входит лишь дача рекомендаций, которые не являются юридическим документом и не могут быть официальным доказательством.

Частым нарушением на практике вышеизложенного материала является приемка квартир физических лиц у застройщика (заказчика).

Производитель работ (прораб) НЕ В ПРАВЕ вам выдавать какое-либо заключение, составлять дефектные акты и ДАВАТЬ ПРАВОВУЮ ОЦЕНКУ производству работ, а его рекомендации будут нести лишь профессиональное (и зачастую необъективное) мнение.

Резюмируя могу сказать следующее: каждый должен заниматься своим делом, это важно учитывать, привлекая специалистов для задач, способных иметь правовые последствия при возникновении споров и перспективы возникновения необходимости доказывания.

  • 01За услугой Технического Надзора обратился заказчик, физическое лицо, с подозрением на некачественное исполнение утепления чердачного перекрытия в частном доме.
  • 02Заказчику была дана краткая консультация касательно документации, которая может быть выдана на руки по факту осмотра. На следующий день был заключен договор на оказание услуг технического надзора, и осуществлён выезд на объект.
  • 03Специалистом технадзора установлено отсутствие проектно-сметной документации, в наличии была только план-схема, что часто может вызывать проблемы доказывания неправоты подрядных организаций.
  • 04Заказчиком был заключен договор с индивидуальным предпринимателем, оказывающем услуги по производству кровельных работ. Наличие договора, существенный фактор, положительно влияющий на все перспективы доказывания и возможностей для взыскания неустойки с конкретного установленного лица.
Технический Надзор фото 1

Узел стыковки стен с чердачным перекрытием

Данный узел некорректный в связи с тем, что подрядчик использовал герметик который не клеился к стене.
Технический Надзор фото 2

Проблема с местами проходов коммуникаций

Они выполнены без дополнительной закладной детали для пропуска электрокабеля. Обнаружено провисание гидроизоляционной плёнки, что так же не допускается.
Технический Надзор фото 3

Уложено ровно с нахлёстами по технологической карте

Но в местах проходов балок и др. элементов кровли не предусмотрено
Технический Надзор фото 4

Коммуникации

Места под разводки электрокоммуникаций не продуманы, в том числе узлы мест проходов
Технический Надзор фото 5

Вентиляция

Не продуман узел мест проходов труб вентиляционных (нету типового узла)
Технический Надзор фото 6

Нарушение целосности утепления

Узел стыковки стены и потолочного утепления: не уложена минераловатная плита
Технический Надзор фото 7

Вид изнутри

Точечное вскрытие укладки минераловатной плиты
Технический Надзор фото 8

Вид изнутри

Точечное вскрытие укладки минераловатной плиты
Технический Надзор фото 9
<h3Скопление воды из-за конденсата Данная проблема приведёт в последствии к разрушению кровельного покрытия, стропильная система и обрешетка будет гнить.
Технический Надзор фото 10

Конденсат

Последствие конденсата и неправильной работы пароизоляционной плёнки.
Технический Надзор фото 11

Конденсат

Конденсат приводит к излишку воды на стенах
Технический Надзор фото 12

Отсутствие технологической карты

Показывает неправильность работы без теплорасчета (проектоного решения) и излишней самонадеянности «профессионалов» без технологической карты.
Технический Надзор фото 13

Дефект

При нарушении технологической карты и несоблюдение технологии производства был допущен подрядчиком сущесвенный дефект, связанный с укладкой изоляционной мембраны."
Технический Надзор фото 14

Последствия

Допущенный дефект привёл к конденсату и намоканию стен черновой отделки, что в последствии запустит процессы гниения деревянных элементов кровли, появлению плесени и разрушению черновой отделки."
Технический Надзор фото 15

Следствие дефекта

Требуется незамедлительное устранение нарушений технологической карты и последствий несоблюдения технологии производства укладки пароизоляционной плёнки."

Техническим Надзором установлены следующие нарушения:

Отсутствие необходимой документации, в том числе:

  • Журнал производства работ
  • Паспорта и Сертификаты на применённые материалы и изделия
  • Технологическую карту по выполняемым видам работ.
  • План-схему, согласованную с заказчиком с отметкой «выполнено согласно план-схеме» и заверенная печатью организации.
  • Отсутствует технологическая карта у подрядной организации по производству работ.

Кроме того, у специалиста технадзора имелись замечания по стыковочным узлам стены и кровли, и мест проходов коммуникаций, а так же правильности и последовательности видов работ. Выявилось в ходе проверки что стены текут от неправильно уложенной плёнки и недоутеплённого перекрытия в узлах стыковки стен, что свидетельствует о нарушении технологии производства. Заказчик будет обращаться к проектной организации для разработки узлов.

Задать вопрос

Задать вопрос

Адрес

ул. Киевская, 12
Минск, Беларусь

Янович Александр Игоревич
специалист по техническому надзору
УНП 193268648